2. 建筑工程
  3. 某在建工程开工于2012年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积300

某在建工程开工于2012年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积300

考试题库2022-08-02  32
问题 某在建工程开工于2012年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2013年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。试利用上述资料计算该在建工程于2013年5月31日的正常总价格。
选项
答案
解析 该在建工程于2013年5月31日的正常总价格测算如下：
（1）设该在建工程的正常购买总价为V；
（2）计算该在建工程从2013年5月31日起续建完成后的总价值：
①出售的办公楼建成后的价格＝5000×10000×1/（1＋8.5%）1.5＝44241047.07（元）＝4424.10（万元）；
②出租的商场建成后的价格＝80×0.75×2400×12×0.85×（1－25%）/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）48]×1/（1＋8.5%）1.5＝11238807.41（元）＝1123.88（万元）；
③预期建成后的价格＝4424.10＋1123.88＝5547.98（万元）。
（3）续建总费用的计算（采用动态分析法）：
①建筑费＝2300×12400×64%/（1＋8.5%）（2－0.5）/2＝17169481.95（元）＝1716.95（万元）；
②专业费＝17169481.95×10%/（1＋8.5%）0.75＝1615045.97（元）＝161.50（万元）；
③销售税费＝44241047.07×8%/（1＋8.5%）0.75＝3329224.49（元）＝332.92（万元）；
④续建总费用＝1716.95＋161.50＋332.92＝2211.37（万元）。
（4）购买该在建工程的税费总额＝V×3%＝0.03V。
（5）该在建工程的正常购买总价V＝5547.98－2211.37－0.03V，则V＝3239.43（万元）。
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