2. 建筑工程
  3. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。 　　（1）收集有关资

评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。 　　（1）收集有关资

考试题库2022-08-02  45
问题 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。　　（1）收集有关资料；共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。　　（2）可比实例的成交价格如表1所示。（3）该类土地2012年1月至9月的价格变动情况如表2所示。注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。　　（4）房地产状况的比较判断结果，如表3所示。试运用上述资料计算该土地2012年9月20日的正常市场价格。（10分）
选项
答案
解析 （1）计算交易情况修正系数：
　　可比实例A的交易情况修正系数为：1/（1＋0%）＝1/1＝1；
　　可比实例B的交易情况修正系数为：1/（1－3%）＝1/97%＝103.09%；
　　可比实例C的交易情况修正系数为：1/（1＋5%）＝1/105%＝95.24%。
　　（2）计算市场状况调整系数：
　　可比实例A＝98.5%×102.6%×101.3%×102.8%×103.5%×103.3%×103.8%＝116.8%；
　　可比实例B＝101.3%×102.8%×103.5%×103.3%×103.8%＝115.6%；
　　可比实例C＝103.3%×103.8%＝107.2%。
　　（3）计算房地产状况调整系数：
　　可比实例A＝1/（95%×0.4＋105%×0.35＋110%×0.25）＝1/102.25%＝97.8%；
　　可比实例B＝1/（92%×0.4＋96%×0.35＋98%×0.25）＝1/94.9%＝105.37%；
　　可比实例C＝1/（106%×0.4＋109%×0.35＋97%×0.25）＝1/104.8%＝95.42%。
　　（4）根据公式：比较价值＝可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，计算比较价值：
　　比较价值A＝1200×（1/1）×116.8%×（1/102.25%）＝1370.76（元/m2）；
　　比较价值B＝1150×（1/97%）×115.6%×（1/94.9%）＝1444.17（元/m2）；
　　比较价值C＝1380×（1/105%）×107.2%×（1/104.8%）＝1344.38（元/m2）。
　　（5）将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
　　估价对象价格（单价）＝（1370.76＋1444.17＋1344.38）/3＝1386.44（元/m2）；
　　估价对象价格（总价）＝1386.44×1500＝207.97（万元）。
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