2. 建筑工程
  3. 某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，

某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，

admin2022-08-02  50
问题 某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。
选项
答案
解析 （1）设该在建工程的正常购买总价为V；
　　（2）计算该在建工程从2001年9月起续建完成后的总价值V1：
　　已知总工期为24个月，剩余建设期为18个月；
　　①总建筑面积＝2000×5.1＝10200（m2）；
　　②续建完成后的总价值计算公式：
　　V1＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]×1/（1＋Y）t
　　③续建完成后的总价值：
　　V1＝[80×12×10200×65%×80%（1－30%）/8%]×[1－1/（1＋8%）50－2]×1/（1＋14%）2－0.5＝3569.34（万元）
　　（3）续建总费用＝2500×10200×（1－45%）/（1＋14%）（2－0.5）/2＝1271.23（万元）。
　　（4）购买该在建工程的税费总额＝V×5%＝0.05V。
　　（5）该在建工程的正常购买总价V＝3569.34－1271.23－0.05V，则V＝2188.68（万元）。
　　（6）该在建工程的正常购买单价＝21886800÷10200＝2145.76（元/m2）。
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