某在建工程开工于2001年3月1日,用地总面积2000m2,建筑容积率为5.1,

admin2022-08-02  32

问题 某在建工程开工于2001年3月1日,用地总面积2000m2,建筑容积率为5.1,用途为公寓。土地使用年限为50年,从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元,该公寓正常建设期为2年,建设费用为每平方米建筑面积2500元,至2001年9月1日已完成主体封顶,已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成,建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%,折现率为14%。

选项

答案

解析 (1)设该在建工程的正常购买总价为V;
  (2)计算该在建工程从2001年9月起续建完成后的总价值V1:
  已知总工期为24个月,剩余建设期为18个月;
  ①总建筑面积=2000×5.1=10200(m2);
  ②续建完成后的总价值计算公式:
  V1=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]×1/(1+Y)t
  ③续建完成后的总价值:
  V1=[80×12×10200×65%×80%(1-30%)/8%]×[1-1/(1+8%)50-2]×1/(1+14%)2-0.5=3569.34(万元)
  (3)续建总费用=2500×10200×(1-45%)/(1+14%)(2-0.5)/2=1271.23(万元)。
  (4)购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V。
  (5)该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V,则V=2188.68(万元)。
  (6)该在建工程的正常购买单价=21886800÷10200=2145.76(元/m2)。
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