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某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自
某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自
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2022-08-02
37
问题
某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。(8分)
选项
答案
解析
具体计算过程如下:
(1)总有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元);
(2)总运营费用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(万元);
(3)年净收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元);
或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);
(4)土地总价:L=40000/4×2100=2100(万元);
(5)年土地净收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);
(6)年建筑物净收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);
(7)建筑物总价:B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元);
(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。
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