2. 建筑工程
  3. 某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200

某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200

题库2022-08-02  81
问题 某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。
选项
答案
解析 本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。　　（1）维持现状前提下的价值　　采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式　　1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和　　2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和　　维持现状前提下的价值[装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）　　45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。
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