2. 建筑工程
  3. 某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5

某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5

最全题库2022-08-02  33
问题 某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为9000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为600元/m2，目前的工业地价指数为103.80（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好2.40%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为3500元/m2，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的5%，销售费用为重新购建价格的3%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的5%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的成本价格。请计算该房地产目前的成本价格。
选项
答案
解析 旧的房地成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）计算土地重新购建价格
土地重新购建价格=600×103.80/100×（1+2.40%）×[1-1/（1+6.50%）44]/ [1-1/（1+6.50%）50]=624.62（元/m2）
（2）计算建筑物重新购建价格
设建筑物重新购建价格为V，则
建安工程费及专业费＝3500×（1＋8%）＝3780（元/m2）
管理费＝3500×（1＋8%）×5%＝189（元/m2）
销售费用＝V×3%
投资利息＝[3780＋189＋V×3%]×[（1+6%）0.5－1]＝117.34+0.00089 V
销售税费＝V×5%
开发利润＝[3780＋189＋V×3%] ×15%＝595.35＋0.0045V
建筑物重新购建价格＝建设成本＋管理费＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
V＝3780＋189＋V×3%＋117.34+0.00089V＋V×5%＋595.35＋0.0045V
解得：V＝5118.78（元/m2）
（3）计算建筑物折旧
可修复部分，就是修理费用50000元
不可修复部分的物质折旧＝（5118.78元/m2×6000m2－50000）×5/49＝3128844.90（元）
物质折旧总和为3128849.90元
（4）该房地产成本价格
＝624.62×9000＋5118.78元/m2×6000－3128849.90
＝5621580＋30712680－3128849.90
＝33205410.0（元）
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