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某商店的土地使用期限为40年,自2013年8月1日起计算。该商店共有两层,每层可
某商店的土地使用期限为40年,自2013年8月1日起计算。该商店共有两层,每层可
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2022-08-02
31
问题
某商店的土地使用期限为40年,自2013年8月1日起计算。该商店共有两层,每层可出租面积各为500m2。一层于2014年8月1日租出,租赁期限为6年,可出租面积的月租金为240元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2,运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%,报酬率为10%。请计算该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格。
选项
答案
解析
该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下:
(1) 商店一层价格的测算:
租赁期限内年净收益=500×90%×240×(1-20%)×12=103.68(万元)
租赁期限外年净收益=500×90%×360×(1-20%)×12=155.52(万元)
V=103.68/(1+10%)+103.68/(1+10%)2+103.68/(1+10%)3+155.52/[10%×(1+10%)3]×【1-1/(1+10%)40-4-3】=1375.97(万元)
(2) 商店二层价格的测算:
年净收益=500×90%×300×(1-20%)×12=129.6(万元)
V=129.6/10%×【1-1/(1+10%)40-4】=1254.0755(万元)
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05(万元)
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