某商铺共二层,总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等,一层层高6m,二层层高3.5

题库2022-08-02  28

问题 某商铺共二层,总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等,一层层高6m,二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租,租赁期限为5年,年租金为1680元/㎡,约定每年租金递增率为3%;运营费用率为25%。根据调查,同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡,二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下,层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%,运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%,转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。

选项

答案

解析 假定各年的租金收入均发生在年末1.租约期内该商铺一年前整体出租,年租金为1680价值时点的第一年净租金收益=200×1680×(1+3%)×200×(1-25%)=25.956万元2.租约期外价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡,则:一层层高6m的租约期外第一年租金为:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)二层层高3.5m的租约期外第一年租金为:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)租约期外第一年净租金收益=(2917.215×100+1400.2632×100)×(1-25%)=323810.865(元)3.转售转售时,利用直接资本化法计算房地产价值,第11年净租金收益=[1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1-25%)=433937. 5286(元)V=85.7521+107.7310+262.106=455.59(万元)
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