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  3. （2017年真题）甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还

（2017年真题）甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还

题库2022-08-02  46
问题 （2017年真题）甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己，在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙，预收了1年租金。半年后经乙银行请求，该商铺被法院委托拍卖，由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的？A.甲与丙之间的租赁合同无效B.丁有权请求丙腾退商铺，丙有权要求丁退还剩余租金C.丁有权请求丙腾退商铺，丙无权要求丁退还剩余租金D.丙有权要求丁继续履行租赁合同
选项 A.甲与丙之间的租赁合同无效
B.丁有权请求丙腾退商铺，丙有权要求丁退还剩余租金
C.丁有权请求丙腾退商铺，丙无权要求丁退还剩余租金
D.丙有权要求丁继续履行租赁合同
答案 C
解析 本题主要考查抵押权与租赁权冲突的解决，为重要考点。
①《民法典》第725条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是关于“买卖不破租赁”的规定。但买卖不破租赁规则有例外。
②《民法典》第405条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《城镇房屋租赁合同解释》第14条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此，买卖不破租赁规则的例外之一是“先抵后租”，即标的物上先设立抵押权，后订立租赁合同，在租赁期间，因抵押权人行使抵押权（如拍卖、变卖抵押财产）导致抵押物所有权变动时，若抵押权已办理抵押登记，且适用买卖不破租赁规则会对抵押权的实现产生不利影响，则此时便不再适用买卖不破租赁规则，原租赁合同对抵押物的受让人不发生效力（即抵押物的受让人无须法定承受该租赁合同）。
③本题中，甲的房屋（商铺）为乙设立抵押权后（根据《民法典》第402条，属于已经办理抵押登记的情形），又出租给丙。甲、丙房屋租赁期间，因乙行使抵押权拍卖抵押房屋，被丁购得。根据前述规则，不适用买卖不破租赁规则，甲、丙间的房屋租赁合同对丁不发生效力，换言之，丁无须法定承受甲、丙间的房屋租赁合同。故D选项错误。
④《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”出租不属于转让，因此，标的物上设立抵押权后，抵押人未经抵押权人同意，擅自就抵押物订立租赁合同的，事先存在的抵押权不影响租赁合同的效力。故A选项错误。
⑤如前所述，甲、丙间房屋租赁合同不适用买卖不破租赁规则，丁有权请求丙腾退商铺，这样，就甲、丙间的房屋租赁合同而言，甲对承租人丙构成根本违约，丙有权通知甲解除租赁合同并要求甲退还剩余租金。但根据合同相对性规则，因丙、丁间并无合同关系，丙无权请求丁退还剩余租金。故B选项错误；C选项正确。
⑥综上，本题的正确答案为C。
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