农户甲外出打工,将自己房屋及宅基地使用权一并转让给同村农户乙,5年后甲返回该村。

题库2022-08-02  53

问题 农户甲外出打工,将自己房屋及宅基地使用权一并转让给同村农户乙,5年后甲返回该村。关于甲返村后的住宅问题,下列哪些说法是错误的?( )A.由于甲无一技之长,在外找不到工作,只能返乡务农。政府应再批给甲一处宅基地建房B.根据“一户一宅”的原则,甲作为本村村民应拥有自己的住房。政府应再批给甲一处宅基地建房C.由于农村土地具有保障功能,宅基地不得买卖,甲乙之间的转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权D.由于与乙的转让合同未经有关政府批准,转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权

选项 A.由于甲无一技之长,在外找不到工作,只能返乡务农。政府应再批给甲一处宅基地建房
B.根据“一户一宅”的原则,甲作为本村村民应拥有自己的住房。政府应再批给甲一处宅基地建房
C.由于农村土地具有保障功能,宅基地不得买卖,甲乙之间的转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权
D.由于与乙的转让合同未经有关政府批准,转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权

答案 ABCD

解析 本题考查农村宅基地使用权的转让。 《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”该条规定是有关农村房屋和宅基地转让的基本规定,非常简略,又没有相应的司法解释,所以实践中纠纷不断,而法院判决五花八门。本题四个选项涉及两大问题,A、B项:关于“一户一宅”原则,《土地管理法》第62条第1款和第4款有明确规定,其基本内容是:农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。其原因在于房地一体,地随房走,农民将房屋出卖,等于将房屋所附着的宅基地(扩大至整个宅基地,包括没有建房的庭院、空地)的使用权转让给买方,卖方日后不能再行申请宅基地,否则违反“一户一宅”原则。据此,A、B两项错误。
C项:关于农村宅基地使用权转让合同的效力,法律没有明确规定,实践中争议很大。一般的司法实践是:(1)不允许单纯转让宅基地使用权,但允许通过出卖房屋连带地将宅基地使用权转让给他人;(2)不允许将房屋卖给外地人特别是城市居民,但允许将房屋卖给本村村民。至于农村房屋转让需要办理何种程序,同样没有法律规定,一般的做法是在本村村委会进行备案(如果有房产证、宅基地使用权证,则需要办理相应的变更手续)。因为宅基地使用权转让不涉及宅基地重新规划审批问题,通常也不需要人民政府或者相关部门批准。C项认为“农村土地具有保障功能”,并基于此得出结论说“宅基地不得买卖”实属错误。
D项:该项认为宅基地使用权转让合同因为未经有关政府批准而无效,同样错误。首先,没有法律、行政法规规定宅基地使用权转让需要经过政府批准。其次,即便有法律、行政法规作出此类规定,该规定也属于管理性强制性规范而不是效力性强制性规范(参见《合同法解释(二)第14条》),是否经过批准只会影响宅基地使用权变动的物权效果,而不会影响转让宅基地使用权的债权合同的效力。故,无论从哪个角度分析,D项都是错误的。
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