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位于市区的某建筑公司（非房地产开发公司）利用厂区空地建造办公楼一幢，竣工验收后，

admin2022-08-02  62
问题 位于市区的某建筑公司（非房地产开发公司）利用厂区空地建造办公楼一幢，竣工验收后，对外销售了总建筑面积的1/2，共取得不含税转让收入10000万元；将剩余的1/2的建筑面积全部对外出租，当年取得不含税租金收入100万元。销售缴纳相关税费550万元，出租缴纳相关税费5.5万元，均不含印花税和增值税。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为2000万元,投入的房地产开发成本为3000万元。当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为10％。该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：（1）扣除项目金额＝2000+3000+（2000+3000）×10％+555.5+（2000+3000）×20％＝7055.5（万元）（2）增值额＝10000-7055.5＝2944.5（万元）（3）增值额占扣除项目金额的比率＝2944.5/7055.5＝41.73％（4）土地增值税税额＝2944.5×30％＝883.35（万元）要求： （1）依据《土地增值税暂行条例》及有关规定，具体分析该公司计算的土地增值税税额是否正确，如不正确，请指出错误之处，并列出步骤计算应纳的土地增值税税额。
选项
答案
解析 （1）（1）该公司计算的土地增值税不正确。
（2）有以下几处错误：
①企业对外销售了总建筑面积的1/2，因此扣除的取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本和房地产开发费用，只能扣除全部的1/2，即只能扣除转让的建筑面积所对应的部分。而该公司多扣了取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本和房地产开发费用。
②出租办公楼取得的租金收入对应缴纳的相关税费不得作为土地增值税的扣除项目金额，该公司却作为扣除项目金额扣除了。
③转让办公楼缴纳的印花税可以扣除，该单位却未作扣除项目金额扣除。
④非房地产开发单位不能加扣20％的扣除，该公司却作为扣除项目金额扣除了。
（3）①扣除项目金额＝2000×1/2+3000×1/2+（2000×1/2+3000×1/2）×10％+550+10000×0.5‰＝3305（万元）
②增值额＝10000-3305＝6695（万元）
③增值额与扣除项目金额的比率＝6695/3305＝202.57％
④应纳的土地增值税额＝6695×60％-3305×35％＝2860.25（万元）
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