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2007 年11 月，A 公司向B 银行借款2000 万元，期限2 年；A 公司

题库2022-08-02  47
问题 2007 年11 月，A 公司向B 银行借款2000 万元，期限2 年；A 公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。2008 年1 月，A 公司与C 公司签订书面合同，将该房屋出租给C 公司，租期5 年，月租金5万元，每年1 月底前一次付清全年租金。2009 年1 月，经A 公司同意，C 公司与D 公司订立书面合同，将该房屋转租给D 公司，租期4 年，月租金8 万元。根据约定，D 公司的租金缴付方式为：每年1 月底前向C 公司缴付3 万元、向A 公司缴付5 万元。但合同签订后，D 公司除向C 公司缴付了3 万元租金外，一直未向A 公司缴付。C 公司也未向A 公司缴付2009年租金。后A 公司无力清偿对B 银行的借款。经B 银行同意，A 公司于2009 年底与E 公司签订买卖合同，以2000 万元的市场价格将房屋售与E 公司，并约定2010 年1 月初办理过户登记。2010 年1 月1 日，D 公司因违反约定使用房屋引发火灾，造成房屋损失100 万元。C 公司为此解除了与D 公司的转租合同并收回房屋。1 月5 日，C 公司对因火灾造成的房屋损失向A公司赔偿100 万元。A 公司与E 公司于2010 年1 月6 日依约办理了房屋过户手续。E 公司要求C 公司腾退房屋，C 公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，C 公司进而向A 公司主张，A 公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，A 公司和E 公司之间的买卖合同因此无效，E公司并未取得房屋所有权。E 公司发现房屋受损，经与A 公司协商，E 公司在应支付房屋价款中扣除100 万元，只向A公司支付了1900 万元。A 公司将此1900 万元支付给B 银行，B 银行则认为，其对于A 公司因房屋受损而获得的100 万元赔偿款也享有优先受偿权。此外，A 公司和E 公司均认为，欠缴的2009 年全年租金应由自己收取。要求：根据上述内容，分别回答下列问题：（1）C 公司关于A 公司和E 公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立？并说明理由。（2）C 公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝E 公司腾退房屋的要求？并说明理由。（3）C 公司是否有权解除与D 公司的租赁合同？并说明理由。（4）C 公司是否有义务就房屋毁损向A 公司赔偿100 万元？并说明理由。（5）B 银行关于其对A 公司获得的100 万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立？并说明理由。（6）是A 公司还是E 公司有权主张欠缴的2009 年全年的房屋租金？应向C 公司还是D 公司主张该租金？并分别说明理由。
选项
答案
解析 （1）C公司关于 A公司和 E公司之间的房屋买卖合同无效的主张不成立。根据合同法律制度的规定，出租人侵害承租人的优先购买权的，承租人不得主张出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效，只能请求出租人承担赔偿责任。
（2）C公司不能以“买卖不破租赁”为由拒绝 E公司腾退房屋的要求。根据物权法律制度的规定，抵押权设定后抵押财产出租的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
（3）C公司有权解除与 D公司的租赁合同。根据合同法律制度的规定，承租人未按照合同约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。
（4）C公司有义务就房屋毁损向 A公司赔偿 100万元。根据合同法律制度的规定，承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当对出租人赔偿损失。
（5）B银行关于其对 A公司获得的 100万元赔偿款享有优先受偿权的主张成立。根据物权法律制度的规定，抵押期间，抵押财产因毁损而获得的赔偿金，抵押权人有权优先受偿。
（6）①A公司有权主张 2009年全年的房屋租金。2009年期间，E公司尚未取得房屋所有权，租赁合同的当事人依然是 A公司，故 A公司有权主张在此期间内的租金。
②A公司应向 C公司主张。与 A公司订立房屋租赁合同的当事人是 C公司，D公司并不是 A公司的承租人。根据合同相对性原理，A公司只能向 C公司主张租金。
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