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(2021年真题)某资产评估机构采用市场法对一套拟转让商品房价值进行评估,评估基
(2021年真题)某资产评估机构采用市场法对一套拟转让商品房价值进行评估,评估基
练习题库
2022-08-02
49
问题
(2021年真题)某资产评估机构采用市场法对一套拟转让商品房价值进行评估,评估基准日为 2021 年 6 月 30 日,评估人员选取了同一供需圈半年内实际成交的三个交易实例 ABC 参照物,并归纳了评估对 象及可比交易实例的基本情况,编制了比较因素指数表,详见下表。
要求:1. (1)简要说明市场法评估不动产收集交易案例的基本要求。 (2)简要说明市场法应用中选取可比交易实例的要求。 (3)计算确定统一交易税费为正常负担后可比实例的交易价格。(元/平方米,计算结果四舍五入取整) (4)计算各可比交易实例日期修正系数。(计算结果保留四位小数) (5)分别计算各可比交易实例中区位因素修正系数、实物状况修正系数和权益状况修正系数。(计算结果保留四位小数) 2.计算各可比交易实例修正后的价格,并采用简单算术平均法计算评估单价,计算评估价值。
选项
答案
解析
(1)①收集交易实例,并不是执行评估业务时的一项工作,而是一项日积月累、时刻关注不动产市场变化、随时搜集有关不动产交易实例的经常性工作;
②交易实例必须是实际成交的真实案例,不能简单利用网络媒体上发布的“案例”作为交易实例,更不能是网络挂牌拟交易案例,也不能是模拟交易案例。
(2)选取可比交易实例应符合下列要求:
①是评估对象的类似不动产;②交易类型与评估目的吻合;③成交日期与评估基准日相近,不宜超过1 年,且不得超过两年;④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
如果不动产市场较为稳定,评估基准日与案例交易日的间隔可长一些。如果市场变动剧烈、变化较快,则宜选取较近时期的交易实例,最好是 1 年以内的。
(3)可比实例 A 与可比实例 C,不需要调整。
可比实例 B 正常负担下的价格
=31520×(1+2.5%)=32308(元/平方米)
(4)日期修正系数=评估基准日价格指数/可比交易实例交易时价格指数
可比实例 A 日期修正系数=(1.02×1.03)/1=1.0506
可比实例 B 日期修正系数=(1.01×1.02×1.03)/1=1.0611
可比实例 C 日期修正系数=1.03/1=1.03
(5)①可比实例 A 区位因素修正系数=100/97×100/98×100/104=1.0115
可比实例 B 区位因素修正系数=100/98×100/103=0.9907
可比实例 C 区位因素修正系数=100/102=0.9804
②可比实例 A 实物状况修正系数=100/105×100/99=0.9620
可比实例 B 实物状况修正系数=1
可比实例 C 实物状况修正系数=100/99=1.0101
③可比实例 A 权益状况修正系数=100/102=0.9804
可比实例 B 权益状况修正系数=1
可比实例 C 权益状况修正系数=1
2.可比实例 A:日期修正系数 1.0506;区位因素修正系数 1.0115;
实物状况修正系数 0.9620;权益状况修正系数 0.9804。
可比实例 A 修正后的价格
=34000×1.0506×1.0115×0.9620×0.9804
=34076.9389(元/平方米)
可比实例 B:
日期修正系数 1.0611;区位因素修正系数 0.9907;实物状况修正系数 1;权益状况修正系数 1。
可比实例 B 修正后的价格
=32308×1.0611×0.9907×1×1
=33963.1960(元/平方米)
可比实例 C:
日期修正系数 1.03;区位因素修正系数 0.9804;实物状况修正系数 1.0101;权益状况修正系数 1。
可比实例 C 修正后的价格
=33000×1.03×0.9804×1.0101×1
=33660.3663(元/平方米)
使用简单算术平均法计算评估单价,为:
(34076.9389+33963.1960+33660.3663)/3
=33900.1671(元/平方米)
总价(评估价值)=33900.1671×145=4915524.2295(元)
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资产评估实务一
资产评估师
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