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财务会计
(2018年真题)某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准
(2018年真题)某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准
练习题库
2022-08-02
74
问题
(2018年真题)某企业拟转让一项工业房地产,委托资产评估机构进行评估,评估基准日为20166月30日,资产评估机构现场调查后,拟对建筑物采用重置成本法,对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下:建筑面积4650平方米,2010年6月30日建成并投入使用,经济寿命年限为40年,截止目前正常使用,经评估,重置单价为3500元/平方米,用打分法确定的建筑物成新率为78%。房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得,位于某地区三类地价区,土地面积2500平方米,出让年限50年,用地性质为工业用途,土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米,基准地价内涵为六通一平,50年期出让土地使用权,平均容积率为2.0,基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料,容积率修正系数见下表:表一
该地区地价指数以1990年为基期的定基指数,2012-2018年地价指数见下表:表二2012-2018年地价指数表
影响地价的其他因素修正系数为1.0500,土地资本化率为6%,不考虑交易环节税费。要求:(1)简述采用基准地价系数修正法的前提条件。(2)计算土地使用权评估单价(元/平方米),保留4位小数。(3)若打分法和年限法权重比为6:4,计算建筑物综合成新率(%)。(4)计算建筑物评估值,委估资产评估值。
选项
答案
解析
(1)采用基准地价修正法的前提条件是:①当地政府已公布基准地价;②可以取得基准地价修正体系;③基准地价及其修正体系是有效的,基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。
(2)土地使用权评估单价(评估价值)=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
①本次测算评估对象房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得,出让年限50年,评估基准日为2016
年6月30日,宗地的可使用年期为50-8=42(年)。
宗地使用年期修正系数
=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]=[1-1/(1+土地资本化率)^被估宗地可使用年期]/[1-1/(1+土地资本化率)^该用途土地法定最高出让年期]
=[1-1/(1+6%)^42]/[1-1/(1+6%)^50]=0.9659
②基准地价的基准日期为2012年6月30日,本次评估基准日为2016年6月30日,相差4年,应进行期日修正。
该地区地价指数以1990年为基期的定基指数,2012年6月30日地价指数为1.3,2016年6月30日地价指数为2.46。
期日修正系数=2.46/1.3=1.8923
(原理可以参照市场法,交易日期修正系数=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数)
③待估宗地容积率
=总建筑面积/总建设用地面积=4650/2500=1.86
设宗地容积率修正系数为X,结合容积率修正系数表,可知:
容积率修正系数
1.81.042
1.86 X
1.91.018
根据内插法计算,有:
(X-1.018)/(1.042-1.018)=(1.86-1.9)/(1.8-1.9)
即,X=1.0276,
待估宗地容积率修正系数=1.0276 /1=1.0276
④其他因素修正系数为1.0500。
⑤土地使用权评估单价(评估价值)
=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素
修正系数
=650×0.9659×1.8923×1.0276×1.0500
=1281.8845(元/平方米)
(3)使用寿命法成新率
=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=(40-6)/40
=85%
综合成新率=使用寿命法成新率×权数+观察法成新率×权数
=85%×0.4+78%×0.6
=80.8%
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