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某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司

admin2022-08-02  46
问题 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1：表2-1　房地产开发计划　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（　　）。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
选项 A.销售费用、销售税费和开发利润
B.销售费用、销售税费和所得税
C.销售费用、销售税费和购地税费
D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
答案 C
解析 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－应扣除项目，待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－后续开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费。而在动态分析法中投资利息和开发利润这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
注意：此题与2014年的一道真题考查的知识点相似。
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